Как правильно поставить вопросы эксперту?

Рекомендации по подготовке вопросов для землеустроительной экспертизы

Для постановки вопросов лучше пользоваться квалифицированной юридической помощью или получить консультацию эксперта-землеустроителя. 

Если такой возможности нет, пользуйтесь главными правилами:

 - Должна быть лаконичная понятная формулировка. Лучше несколько простых предложений, чем одно на много строк. Эксперт должен иметь четкий вопрос, не предполагающий двусмысленных трактований. Не надо уточнениями сужать пределы экспертных возможностей и указывать какими нормами и регламентами ему пользоваться.

 - Эксперт не судья. Эксперт должен раскрыть обстоятельства, но не принимать правовых решений. Не надо просить установить законность чего бы то ни было, все равно откажет, так как законом это прямо запрещено эксперту.

- Целесообразность. Спрашивайте только то, что действительно важно. Так, если нужно определить как исправить реестровую ошибку, то имеет ли значение почему она возникла?

- Определяйте правильно вид экспертизы. Если есть вопросы по зданиям (например, имеет значение капитальное оно или нет), то нужно привлекать строительно-технических экспертов. Если нужно определить размер платы за сервитут, то тут нужна оценочная экспертиза.

- Помните, что судебный эксперт тоже человек. Ему важно докопаться до истины. Но он работает только с материалами дела и вопросами, поставленными судом. Позаботьтесь о том, чтобы в материалах дела была максимально полная информация. Либо эксперт начнет запрашивать дополнительно, что затянет сроки, или оставит вопрос без ответа, если получить необходимое не представляется возможным.

- Не путайте правоустанавливающие документы с выписками из ЕГРН и землеустроительными делами. Ниже будут пояснения что можно считать правоустанавливающими документами. Но если вы будете просить эксперта установить границы по правоустанавливающим документам, а в деле их нет, эксперту придется делать запрос о предоставлении дополнительных материалов. А это сроки. 

Примеры правильно поставленных вопросов для судебной землеустроительной экспертизы

Определить фактические границы земельного участка и его фактическую площадь.

Соответствуют ли фактические границы земельного участка и его фактическая площадь таковым, указанным в правоустанавливающих документах?

Имеются ли пересечения границ (наложение частей) земельных участков?

Определить площадь наложения частей земельных участков.

Отобразить взаимное расположение фактических границ земельного участка и границ, указанных в правоустанавливающих документах, на плане.

Предложить варианты исправления реестровой ошибки.

Определить наличие зданий,  строений, сооружений на земельном участке, их точное местоположение. Отобразить выявленные объекты на сводном плане.

Определить все возможные доступы (пути прохода и проезда) к земельному участку.

В случае отсутствия свободного доступа определить возможные варианты установления сервитута с указанием координат, площади и местоположения сервитута для обслуживания доступа к земельному участку.

Допущены ли при строительстве спорного строения нарушения градостроительных норм и правил, предъявляемым к такого рода сооружениям, если да, то каких именно и в чем это выражено?

Примеры неверно поставленных вопросов для судебной землеустроительной экспертизы

Является ли возведение спорного строения законным? - Вопрос правового характера, разрешается судом.

Является ли нарушение отступов от границ земельного участка существенным? - Не в компетенции эксперта определять какое нарушение норм существенное, а какое нет. Это звучит примерно как "можно ли было нарушать этот закон чуть-чуть или совсем никак нельзя?".

Определить функциональное назначение здания, расположенного в границах земельного участка. - Вопрос выходит за пределы компетенций эксперта в сфере землеустройства.

Определить причины неудобства в использовании земельного участка. - От эксперта требуется определить какие неудобства могут быть и установить их причины. Вопрос имеет сугубо субъективный характер (понятия об удобствах у всех разные). И соответственно как можно установить причины неизвестно чего.

Проводилось ли согласование границ при межевании земельного участка? - Ответ можно получить из межевого дела, там либо есть акт согласования границ, либо его нет. Для этого не нужно привлекать эксперта. 

Когда появился забор между участками? - Эксперт не сможет ответить на этот вопрос. 

Правоустанавливающие документы

Общий перечень правоустанавливающих документов на недвижимость приведен в ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости. Исходя из этого перечня правоустанавливающими документами на земельный участок являются, в частности: 

• договор в отношении земельного участка (п. 2 ч. 2 ст. 14 названного Закона). В большинстве случаев это договор купли-продажи. Он будет правоустанавливающим документом, если вы приобрели частный земельный участок или участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;

• решение суда, вступившее в законную силу, если право собственности на земельный участок установлено в суде (п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости);

• правоустанавливающий документ на исходный земельный участок и соглашение о разделе земельного участка - при образовании земельного участка, если исходный участок принадлежит нескольким лицам, а новый участок образуется путем раздела исходного (п. 8 ч. 2 ст. 14, ч. 8 ст. 41 названного Закона);

• решение о реорганизации организации и передаточный акт, если организация реорганизуется в форме разделения или выделения (п. 9 ч. 2 ст. 14 указанного Закона, п. 1 ст. 57, п. п. 3, 4 ст. 58 ГК РФ).

И обязательно такие документы должны содержать информацию технического характера о границах участка.